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房产律师讲述以房抵债的风险与应对

房产律师讲述以房抵债的风险与应对

发布日期:2018-05-22 作者: 点击:

  当房地产市场一路上扬时,建设单位开发的房产是“皇帝的女儿不愁嫁”,不管房子多差都能卖出去;但是若房地产不景气,开发行为就会面临风险,一旦房子建造了卖不出去,高额的开发成本会直接把建设单位压垮。建设单位为了规避风险、转移风险,便利用承发包双方的不平等地位,采取各种方式让施工单位承诺同意“以房屋折抵工程款”,于是“以房抵债”这一特殊的支付和交易模式应运而生。建设房地产律师说:建设工程包含房屋建筑、土木工程、线路管道和设备安装工程及装修工程等。哈尔滨房产律师告诉我们:其中房建无论规模还是产值都处于领头羊的位置,而房建又分为商品房和其他房屋,商品房建设是建设单位以转让产权、获取价款为目的的建设方式。显然“以房抵债”对施工单位极其不利。

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  为此,建设类哈尔滨房产律师撰写此文,详解“以房抵债”对施工单位会产生哪些危害,施工单位应如何识别此类风险,出现此类风险后应如何应对。


  一、“以房抵债”的危害


  1、危害项目现金流


  众所周知,现金流是一个企业的血液,缺乏现金流的企业很难正常经营,会导致企业资金周转困难,从而引发各种纠纷,更有甚者会导致企业破产倒闭。企业如此,项目也是如此。施工单位在接受“以房抵债”后,若不能及时将抵进的房屋予以变现或予以抵出,就意味着一部分工程款会以固定资产形式存在,无法及时变现,从而影响公司和项目的支付能力。


  2、形成企业无用资产


  当前,房地产市场下行、市场日益萎缩,越来越多的商品房面临着销售困难的情形,这越来越多的建设单位提出“以房抵债”要求。施工单位为了占有承包市场或担心发包人的资信能力,有时不得不接受“以房抵债”。实操中“以房抵债”有两种操作模式,一是当施工单位以“以房抵债”的形式抵进房源时,会直接抵出给下游单位(分包/供商)或卖给个人,然后由建设单位与下游单位(或下游分供商指定个人)直接签订商品房买卖合同;另一种是由建设单位直接将房屋抵给施工单位。若当施工单位与建设单位达成“以房抵债”协议后,没有人愿意接受房产折抵分包分供价款,施工单位只能将相应房源过户到自己手中。对于施工单位来说,不能及时变现的固定资产没有用处,从而形成无用资产。



  3、资产不易过户


  当施工单位与建设单位达成“以房抵债”协议后,办理过户手续还需要一段时间,在这段时间里有可能由于各种原因导致协议无法履行,比如“以房抵债”的房源被法院查封、抵押或销售给他人,再如再入建设单位开发的项目烂尾最终无法形成产权过户,还有如开发企业拒绝办理开具发票等配合义务,从而造成“以房抵债”协议无法履行。在此种情况下,若建设单位不予以其他方式支付工程款或者建设单位已经没有钱支付,就会让施工单位陷入极为不利的情形。因为当“以房抵债”协议达成后,并且签订了商品房买卖合同,则意味着工程款已经转化为购房款,若是房产无法过户,再重新回头主张工程款,一方面存在法律上的障碍,另一方面延长了工程款回收的时间、增加了工程款回收的难度。


本文网址:http://www.lfcls.com/news/400.html

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