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房屋买卖纠纷中,贷款逾期的违约责任认定及处理

房屋买卖纠纷中,贷款逾期的违约责任认定及处理

发布日期:2019-07-22 作者: 点击:

  一、应以过户时间作为买受人通过银行贷款审批的时限


  本案中,双方在买卖合同中并没有对第二期房款的支付时间予以明确约定,但双方明确约定第二期房款系以买受人向银行申请贷款的形式支付,由于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款并不以当事人的意志而转移,买受人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料,及时向银行申请贷款,并以自身条件通过银行的足额贷款审批。即使双方未就银行贷款何时发放至出卖人帐户作出约定,仍须对买受人获得银行贷款审批作出必要的限制,否则将会产生买受人怠于履行合同义务,使买卖合同关系处于悬而不决的状况。


  在当事人未有相关约定的情况下,应以双方约定的过户时间来确定贷款获得审批的时限。以申请银行贷款作为支付方式的房屋买卖交易有如下流程:


  签订正式房屋买卖合同(公证)→支付首付款→买受人提交贷款申请资料→银行与买受人签订抵押借款合同(审批通过)→办理过户及他项权证手续→银行放贷至指定账户(取得产证及他项权利凭证)→房屋交接→支付尾款。


  该流程从反序来看,可以得知虽然第二期房款支付的期限系以银行放贷时间为准,但银行放贷系在双方办理过户手续之后,而双方之所以办理过户手续,其前提则是银行通过了买受人的贷款申请。再从正序来观察,签订买卖合同、支付首付款、提交贷款申请这些环节当事人均可在合同中予以明确约定履行期限,而此流程之后,银行是否通过申请、何时通过申请则存在变数,进入当事人主观不可控的阶段。当事人唯有对其后之流程——过户时间予以明确。综上,从买卖交易的正反顺序来看,唯有以双方约定的过户时间作为买受人成功获得银行贷款审批的时限,才可明晰双方的权利义务,为当事人权利主张提供依据。


  二、贷款未能通过银行审核时的责任认定


  银行贷款若因买受人单方面原因致使无法通过审批或者未能足额通过审批,买受人此时应负何种责任?出卖人是否可直接主张逾期付款责任?由于贷款未能获得审批与付款义务的不履行尚不能等同,买受人尚有在合理期限内再次申请贷款或者以现金补足的救济途径,故不能直接适用逾期付款的违约责任。具体而言,可分为以下几种情形加以说明:


  1、当事人约定以现金补足。当事人约定当贷款不成或银行未足额批准贷款时,买受人有以现金补足贷款的义务。有问题的是,该现金补足义务该于何时履行?如前所述,现金补足义务既然为贷款未成的后续补救措施,则其付款期限理应与贷款获批的时限一致,即在双方约定的过户之日前以现金补足贷款未成部分房款,若此时买受人仍无法以现金支付房款,始构成逾期付款违约,房屋出卖人可以依据合同相关条款主张逾期付款违约责任,或在未约定违约责任时以对方不履行合同主要义务致使合同目的无法实现为由行使法定解除权,自不待言。


  2、当事人未约定以现金补足贷款,亦未约定其他救济方式。此种情形下,司法实践中有两种观点:第一种观点认为,当事人权利义务应严格依照双方合同约定内容为准,充分尊重当事人的意思自治。此种观点主张既然当事人没有约定在贷款未成时买受人具有以现金补足的义务,也没有约定贷款未获审批时的违约责任,故合同无法继续履行的责任不可归咎于任何一方,买受人不构成违约,不能对其苛责逾期付款责任;另一种观点认为,判断当事人的内心真意,不能拘泥于合同文本,应结合社会一般认知及交易惯例,对合同条文的空白进行“补完”,以最大限度保护当事人的权益。哈尔滨房地产律师此种观点主张,虽然当事人没有约定以现金补足贷款不足部分,但房款支付义务不同于房款支付方式,具有付款义务的买受人仍需于过户期限前支付房款或再次通过贷款审批,否则出卖人即有向买受人请求支付房款之权利,买受人无法履行时,出卖人即可适用逾期付款违约条款主张权利。


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  比较而言,第二种观点更为妥当,即无论当事人是否约定以现金补足贷款不足部分,房屋买受人始终负有在过户期限前支付房款的义务,否则将承担逾期付款违约责任。首先,从买受人主要合同义务来看,足额按期支付房款乃房屋买卖合同中买受人之最重要义务,而房款以现金还是贷款支付,则是房款支付的方式,对此房屋出卖人仅有配合义务。虽然双方约定房款的支付方式为银行贷款之形式,但此并不意味着出卖人放弃了向买受人主张现金支付的权利,更不意味着当贷款不成时,买受人便自动从合同约束中解脱出来,免去了继续支付房款的义务。其次,从当事人内心真意审查,一个有效买卖契约的前提是买受人在该契约中使自己承担支付买卖价金的义务,而在当其将此意思(无论为通过贷款还是现金)通知给出卖人时,依据当时的情境,出卖人只能理解为买受人愿意支付约定的房款。故买受人足额支付房款系出卖方最大的期待利益,至于通过何种方式支付房款,出卖人则在所不问,出卖人仅有在买受人支付房款时的受领义务,而无在支付方式上排他的故意,当事人约定以贷款形式支付房款,出卖人仅有向银行提供资料等配合义务,在此义务完成后,出卖人收取房款的期待权并不因为贷款未获审批而予以消灭。再次,依照二手房交易惯例,当事人往往约定当贷款不成时,买受人负有现金补足的义务,在诸多房产中介提供的格式文本中均有类似条款,故在双方就此约定不明时,亦可依照交易惯例进行适用。


  综上,房屋买受人在贷款不成时,仍负有于过户期限前支付相应房款的义务,房屋出卖人在过户期限届至时亦有向买受人要求现金补足房款的权利,若买受人此时仍无法履行,则须承担逾期付款之违约责任。


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