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哈尔滨房地产律师告诉你农村房屋转让的对象问题

哈尔滨房地产律师告诉你农村房屋转让的对象问题

发布日期:2022-03-14 作者: 点击:

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哈尔滨房地产律师告诉你农村房屋买卖合同确认无效后有哪些后果

  农村房屋的买卖都会涉及宅基地问题。农村房屋买卖的宅基地纠纷是常见的纠纷类型。那么,在农村房屋买卖合同确认无效后,会有哪些后果?会由谁来承担责任?本文搜集了相关文章,将在下文中为您详细解答这些问题。

  首先,赔偿损失。双方的房屋买卖无效,出售方有权要求返还房屋,但购买方可主张出售方返还钱款,因此造成损失的,还可以要求赔偿,在确定损失时,应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。

  其次,确定过错责任。作为市场主体,农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的,不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈.而从纠纷现状看,也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或拆迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时也应将之考虑在内,即反悔一方应分担多一点的过错责任,这样更符合诚实信用原则的要求。

  再次,添附物的处理。购房者大多会对所购房屋重新装修或翻新重建,对此应作为善意添附.故合同被确认无效后,所作之添附应视为经房屋所有权人同意,适用善意添附的规定,在房屋归属不动产所有人后,另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。

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  农村房屋转让的对象问题

  目前我国法律只是禁止了一户农民不可以两次申请宅基地,但是并没有明确禁止一户农民同时拥有两块以上宅基地。农民可以通过购买而同时拥有两块以上宅基地。原因有两个,其一,这样做可以促进农村的房屋交易;其二,我国法律允许城市居民同时拥有多处房产,也允许在农村拥有住宅的农民到城市再购买房屋,那么没有理由不允许农民在农村同时拥有两处以上房产。

  在农村私有房屋买卖中,合同当事人主要有三种情况:

  第一种是双方都是本集体经济组织的成员,因为双方都是本集体经济组织的成员,而宅基地的所有权又是归属于同一集体。所以,双方的房屋买卖所转移的仅仅是地面房屋的所有权,而对宅基地的使用权在本集体内部的成员之间转移,一般都认为是可以的。

  第二种情况是双方是不同集体的成员,农民要将房屋转让给其他集体的农民,如果可以转让,那么根据目前我国的“房随地走”的房地产政策,就必然会存在着宅基地所有权与宅基地使用权冲突的问题。因为如果可以自由转让,那么就会出现别村的农民在本村所有的土地上拥有房屋的情况。本村的村民也可能不会答应。

  第三种情况是农民与城市居民。正是因为买方的身份问题,又产生了一些问题。房屋交易是发生在农民和城市居民之间,不仅存在着和第二中情况一样的冲突。而且国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这个通知禁止了城市居民购买农民住宅。”但是该通知不是法律,也不是行政法规,其效力是值得探讨的。随后,国务院在2004年发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中又重申:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但该决定并没有禁止城市居民购买农村的住宅。

  既然目前我国法律没有明确限制宅基地不能转让给本集体以外的人。那么农民就有权自由处分属于自己所有的房产,可以将住宅转让给本集体外的农民,也可以转让给城市居民。但是这里的确有一个不可回避的问题,那就是如何解决土地所有权和土地使用权的冲突。我觉得可以参照城市房改房的做法,由集体经济组织一次性收取一定的土地使用权转让金。因为本集体的农民无偿使用宅基地完全是基于它的特定的成员身份,而本集体之外的农民和城市居民想要却不具有这种特定身份,那么可以通过让他们向集体交纳土地使用费的形式来取得宅基地的使用权。

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本文网址:http://www.lfcls.com/news/555.html

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