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  [哈尔滨房地产律师分析]


  1、在开发商未取得销售许可证时,杨某和开发商签订的非正式合同是否具有法律效力?


  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。


  结合本案的实际情况,开发商已于2007年12月取得了商品房预售许可证,也就是说杨某起诉时开发商已经具备商品房预售的法定条件,所以杨某与开发商于2007年10月签订的非正式购房合同应当被认定有效。


  2、2007年12月,杨某和开发商签订的正式契约合同是否有效?

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  民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则,合同的订立首先要考虑是否为当事人的真实意思表示。而本案中开发商的确是有违诚实信用原则的,这表现在售楼处工作人员向其解释签订正式买卖契约只是为了办理购房手续,原来双方签订的合同仍然有效,导致杨某签订的正式买卖契约并不是其真实意思表示。


  著名房地产律师透露说:根据《合同法》的规定,一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。


  所以,杨某和开发商签订的正式买卖契约应当是可变更或者可撤销的合同。


  但是,就本案而言,还有几个特别要注意的问题:一是如果杨某欲行使撤销权,应当自其知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使,否则将丧失撤销权;二是如果通过诉讼解决,杨某应当就开发商欺诈误导的行为提供相关的证据证明,否则杨某将承担举证不能导致的不利后果。最后,提醒大家,找哈尔滨房地产律师,要打专业的房产律师热线去寻找。


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